戴忠喜

住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属问题，我国法律没有作出明确界定，法律学术界也没有给出令人信服的解答，这方面的纠纷近年来层出不穷，争议很大，处理起来也颇为棘手。产权规则是市场经济一切游戏规则的基础。住宅小区车库及停车位、会所、绿地归属的模糊，不仅造成了住宅商品房交易和管理秩序、物业管理秩序的混乱，而且使广大业主的利益受到了严重侵害，并由此引发了大量的群体性纠纷，矛盾激化时有发生。物权法的起草和制定为明晰住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属提供了一个契机。美国作为发达的市场经济国家，其区分所有物业产权法律制度已经十分成熟，美国法对住宅小区车库及停车位、会所、绿地归属的制度安排可以给我们很多有益的启示。

美国房地产业在发展过程中也曾经因法律不健全而出现开发商不向业主移交小区控制权的问题、开发商将小区的共有部分(如车库及停车位、物业管理用房等)占为己有的问题，等等。在此种背景下，美国统一各州法律全国委员会组织有关专家学者起草了《统一区分所有物业权法》，针对住宅小区房屋买卖的问题以及住宅小区管理过程中的问题提出了有效的解决措施。1977年，该法公布，供美国各州立法参考。到1980年，美国已有12个州基本全盘采用该法，其他州的立法也在大量地吸收了该法的内容。各州新一代物业产权法出台后，前述的种种问题得以有效解决。

为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，美国法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。美国法律一般将住宅小区划分为专有部分和共有部分这样两个部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的“飞地”存在。

一、小区内车库及停车位所有权的归属问题。美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了以下两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。在现代社会里，对于业主来说，停车实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权，就是要避免小区业主以外的其他人、对小区内车库或者停车位所有权的垄断进而向业主收取高额垄断资金。如果允许小区内车库或者停车位的单独买卖，车库或者停车位就有可能转让到业主以外的他人手里。住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，包括经营车库或者停车位的出租业务，严禁开发商在住宅小区内兴建经营用的停车场。美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的停车场及停车位，但那是指在住宅小区的范围以外专门建造、开发并经营，本身就具有区分所有性质的专门停车场及停车位。美国法律对小区内的车库及停车位所有权归属的制度安排有大致三种方式。第一种方式是将小区内的车库及停车位界定为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产；第二种方式是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户?个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主指定?个固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让。第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分，小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用，该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权，仅有使用权，且该权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的任何其他人。

二、小区内会所所有权的归属问题。在美国，在住宅小区内建会所被视为一件非常奢侈的事情，除了个别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会所这一设施。美国一般不允许开发商在住宅小区内为自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外立项，另外建设。归根结底，住宅小区的控制权归全体业主所有，不允许开发商在小区内为开发商自己建设经营性的会所。前面说过，在美国的区分所有物业产权法律制度中，住宅小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。因此，一般地，在美国即使住宅小区里建有会所，也为全体业主的共有财产。

三、小区绿地归属问题。小区“绿地”不是一个法律和内容上十分严谨的概念，它实质上是指整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。依美国法律，除业主专有部分之外的小区全部，是小区内全体业主的共有部分。小区范围内除建筑物地基以外的全部土地为小区内全体业主的共有财产，每个业主对小区内全部土地的共有权份额，依其房屋单元的面积在小区总建筑面积中所占的比例或者其房屋单元的价值在小区总价值中所占的比例确定。美国法律不允许小区业主以外的其他任何人在小区里拥有任何一片土地，无论这片土地是绿地还是其他性质。概言之，美国法中，小区业主对小区范围内的全部土地拥有权利。美国法律如此规定，正是为了防止小区业主以外的他人取得对小区范围内土地的权利，防止业主在生活中受制于小区业主以外的他人。这样的制度安排，既贯彻了市场经济公平交易、平等自愿的原则，使业主的利益免受损害，又避免了不必要纠纷的发生。

目前公布的我国物权法草案第76条规定，“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”笔者认为，“建筑区划”?词含义比较模糊，没有区分商业用地规划、市政工程规划、住宅小区规划、军事国防建筑规划这几种不同建筑规划。通常而言的“业主”一般应为住宅小区里的商品房所有权人。笔者建议，本条中的“建筑区划”应明确界定为住宅小区建筑区划。在我国，房屋已经是公民最为重要的财产，为了购买一套住房几乎要把大半生的血汗钱赔进去。目前，由于缺乏法律的有效制约，房地产开发商滥用优势地位寻租和谋取垄断利润严重损害了公民的财产权利。为了有效地解决我国目前住宅小区商品房买卖和物业管理中大量存在的房地产开发商和业主之间的纠纷、物业管理公司和业主之间的纠纷，切实维护业主的财产权利，维护社会公正，避免大量的不必要纠纷发生，我们应该借鉴美国法律，对物权法草案作进一步修改。笔者建议：(1)要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确小区全体业主对小区范围内的全部土地拥有使用权，小区业主以外的其他任何人不能取得对小区内任何土地的使用权；住宅小区内除建筑地基以外的全部土地归全体业主共有，其用途由全体业主共同决定。(2)要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确小区控制权为小区全体业主共有，明确规定房地产开放商必须在何时、以何种方式向业主移交小区控制权。(3)要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确住宅小区中的区分所有权，明确小区里的所有建筑与设施分为业主专有和全体业主共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此，不允许有既不属于业主专有，也不属于全体业主共有的“飞地”存在。要明确住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部建筑与设施是小区内全体业主的共有财产。(4)要在第76条中，以列举的方式明确规定住宅小区的车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施，一律归小区全体业主共同所有，排除约定归房地产开发商或者物业管理公司所有的情形。同时，应该在第76条明确，禁止将住宅小区的车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施单独出租或者转让，禁止向小区业主以外的其他任何人出租或者转让小区内车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施，还应该明确禁止房地产开发商或者物业管理公司在住宅小区内为自己建设任何经营性建筑和设施。此外，要明确规定住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，当然，物业管理公司经小区全体业主授权采取的正常物业管理行为除外。相应地，结合前述(3)，草案第73条“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，也要作出修改，明确小区里的所有建筑与设施分为业主专有和全体业主共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。同时，草案第80条“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”，应该修改为，“住宅小区为生活小区，不得将住宅改为餐饮、娱乐等经营性用房”。笔者认为，如能作出对住宅小区业主的区分所有权按以上设想作出较为彻底而科学的界定，我国住宅商品房买卖和物业管理中的很多棘手问题可以得到有效解决。

物权法的重要性和其对公民财产权利的深刻影响无需赘言。法乃善良公正之术，立法更需要立法者的善良公正理念，没有先进的设计理念肯定设计不出好的物权法制度。美国区分所有物业产权法律的制度设计理念和原则值得我们借鉴。物权法的制定必须彻底走出部门或者集团利益的阴影，真正把广大公民财产权利的保护放在第?位，真正把公平正义的理念贯彻到制度设计中去。同时，物权法的制定还必须走出德国、法国、瑞士等为代表的大陆法系既有理论、经验的局限，要注意吸收和借鉴英美法中的合理成分。并且，物权法立法过程不能操之过急，要充分征求全国各界人士的意见建议。只有这样，才能立出一部好的物权法。

(作者单位：鼓楼区人民法院)